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  • 2011.04.19 Tuesday
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やっとケリがついた・・・一寸の虫にも五分の魂あり。




 祇園の店の賃貸契約の解除と物件の明け渡しに伴う

 保証金と物件の“原状復帰”に関する問題で、

 貸主側とゴタゴタともめておりました。・・・

 もめると予想はしていたものの

 自分の言い分を客観的合理的に理論武装するには、

 やはり事実に基づく根拠を示さなければならない。


 皆さんの今後の何かお役にたてれば幸いなので、

 これまでの顛末を振り返っておくことにします。


 教訓1.物件を借りる時には、借りた・・・

 つまり契約時点の物件の外観や内部の状況・状態を

 記録として画像に残しておくこと。・・・・・

 これは絶対やっとくべきですよ!

 教訓2.内装など契約字時点から、変更を行う時は、

 何をどう変更するか、これも記録に残しておくこと。

 さらに画像にも残すことは言うまでもありません。

 教訓3.明け渡しの時点においても、物件の劣化状態などを

 画像に残しておくこと。

 特に壁や柱周りなど穴をあけたりした箇所や

 傷みが出ているとこなどは、必ず貸主側から指摘を受けます。

 教訓4.補修方法にはどんなやりかたがあるか

 又どのくらいの費用がいるものかどうか、

 概算をつかんでおくほうがよりよいですね。

 教訓5.貸主と借主は、フィフティ・フィフティの

 対等な立場であることを肝に銘じておくこと。
 

 貸主は、賃貸契約書をもとに・・・たてに主張してきます。

 契約ですから当然ですけどね・・・

 商慣習としてのこれまでの契約というのは、

 貸主100%優位の契約内容になっているのが

 一般的なはずです。

 貸主100%優位の根拠は、契約書をのぞいて他にないのです。

 そこで借主がやるべきことは、契約書以外に

 どういう事実関係があるか・あったかを

 上記の画像によって主張することができるわけです。・・・・

 事実に基づく論陣をはるのです。


 今回の私の事例で言いますと・・・・

 1.賃貸契約からの内装変更点・・・



 前が飲食店だったので、カウンター撤去。





 トイレ撤去。





 畳入れ替え・

 冷暖房機器2台入れ替え



 階段絨毯張り替え・階段クロス張り・・・










 などかなり費用がかかりました。・・・

 これは、事前承諾をとっています。


 2.白木の玄関を雨などのはね・汚れにくくするため、

 クリアの塗装をした。・・・

 これは迂闊にも了解をとっていません。・・・・

 けっこう突っ込まれました。










 3.玄関表の黒格子に、ジーンズをぶら下げた時の、

 ネジ穴がついていること。

 さらに内部天井の木枠に商品をぶら下げた時の

 穴・傷が多数あったこと。

 
 契約書には、

(1)物件の返却にあたって、私の費用で付設した造作・

 付属設備・備品の買取はしない。

(2)物件に残置したものは、無償譲渡とみなす。

 とあり、クーラーや畳・絨毯・クロスなどは、

 残置物であり、一切評価しない。

 いるならどうぞ持って行って下さいということです。
 
 もともとあったトイレは、元に戻して下さいということです。


 いかに貸主側に絶対的優位な契約なのかおわかりでしょう。

 これをたてに主張されると敷金は、まず返ってはきません。
 

 敷金をいかに返さずに、その金で補修するかと

 どうやって一部でも返させるかの立場の衝突です。

 私は、自己の責任における範囲と程度を

 客観的合理的に明らかにすることから、始めました。

 その際に一番役にたったのが、

 借りた時点での物件の状況・状態の画像です。

 その事実が物語るものが見えてきました。
 
 重要事実は、私の前の契約者間における原状復帰が、

 何らなされているようには、見受けられないこと。・・・・

 貸主側は、何もしていなかったのです。


 私が、費用をかけて現存の状態にしたのです。

 退去にあたって、前契約者間にて、なされるべく

 経年劣化補修を怠ったわけですから、

 今回の退去にあたっての経年劣化部分は、

 貸主側の責任であると同時に、

 私が費用をかけた残置物は、トイレ・カウンターの原状復帰と

 チャラにするということです。・・・・

 少なくとも私、借主側の主張としてです。・・・
 

 そうすることにより、私が負担すべき補修の範囲と程度を

 限定・明確にできるからです。

 負担すべき範囲と補修方法に対する私側での見積もりと

 貸主側からの見積もりを照合し、

 補修金額プラスαでケリをつけることを主張しました。


 長引くことは、どちらにとっても得策ではありません。

 でもその金額で、貸主側がすべてを

 補修するかどうかは、わかりません。

 何をどの程度まで補修するしないの判断は、貸主側の問題です。・・・・


 私にとっては、敷金の70%が返ってくることでよしなのです。
 

 画像がなければこのような展開には、ならなかったでしょう。

 今の時代は、貸主優位の契約だけでは通用しません。

 借主の権利も擁護されるようになりつつあります。

 裁判に持ち込めばはっきりできると思いますが、

 別途費用がかかるのを覚悟せないかん。・・・・

 メンツより実がとれたらいいのです。
 

 そやそや・・・3年契約の3年10ヶ月目だったんですが、

 更新費用1ヶ月分は、払わずに免除してもらいました。・・・・

 借りる時の口約束だったんですがね(笑)


 一寸の虫にも五分の魂があります。



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  • 2011.04.19 Tuesday
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